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13 juin 2022

Impact de l’éolien sur l’immobilier, enfin des réponses !

La question de l’impact du prix de l’immobilier à proximité d’un parc éolien terrestre est récurrente et s’amplifie à mesure que cette énergie se développe sur le territoire français. Jusqu’ici, il n’existait aucune étude scientifique française sur le sujet, raison pour laquelle, l’ADEME a commandé en 2021 une étude fiable et circonstance sur ce sujet.

 

Le contexte de l’étude

Les paysages français ont grandement évolué au cours du 20ème et du 21ème siècle au gré des besoins de notre pays en matière de transport, d’alimentation, d’énergie. L’éolien fait aujourd’hui parti des composantes paysagères françaises.

 

Pour autant face de vives inquiétudes et un vide analytique sur le sujet, l’ADEME a commandé une étude sur le sujet auprès d’IAC Partners et IZIMMO. Cette étude a été réalisée entre novembre 2020 et novembre 2021 et croise deux regards : quantitatif et qualitatif.

La méthodologie employée

D’un point de vue quantitatif, l’étude s’est basée sur différents indicateurs  permettant d’évaluer l’impact de l’implantation d’un parc éolien sur des éléments tels que le prix du m2 ou le nombre de transactions (les données sur les transactions immobilières sont accessibles en open data depuis le 28 décembre 2018 – Décret n°2018-1350).

 

Il faut distinguer la valeur et le prix immobilier. La valorisation d’un bien immobilier est souvent estimative, parfois biaisée, voir déconnectée de la réalité du marché. Exemple : Faire le choix de mettre en vente son bien au prix du prochain bien que l’on souhaite acquérir sans tenir compte de sa valeur sur le marché.

 

Le prix d’une transaction dépend à la fois des caractéristiques de ce bien, mais des éléments annexes tels que les goûts, les caractères, les effets de mode, impacts la valorisation d’un bien de manière arbitraire. On estime qu’une marge d’appréciation d’un bien peut être de l’ordre de 5 à 10% dans un marché actif et peut aller jusqu’à 20% dans un marché peut actif (faible demande par exemple).

 

D’un point de vue qualitatif, l’étude s’est appuyée sur des entretiens approfondis, menés avec une pluralité d’acteurs, représentatifs du développement éolien et du secteur de l’immobilier tels que des maires de communes proches de parcs, des avocats, des professionnels du paysages, RTE, des experts d’études immobilières ou encore des propriétaires de biens de caractères.

Une enquête de terrain a également été menée pour caractériser l’impact de l’éolien dans les territoires où cette énergie est fortement développée afin de capturer le ressenti de riverains, premiers acteurs du marché immobilier localement. 4 régions ont été sélectionnés dans ce cadre : les Hauts-de-France (dense en éolien), La Bretagne, la Nouvelle Aquitaine et l’Occitanie. Dans ces régions, une  vingtaine de communes ont été retenues pour établir un échantillon représentatif du territoire français : petites et grandes, plaines et littoral, zones touristiques ou non, etc. Les communes sélectionnées sont toutes situées à moins de 5km d’une éolienne.

 

Enfin, un sondage de professionnels de l’immobilier a été réalisé auprès d’agents immobiliers, de notaires et de membres de la chambre des experts immobiliers.

Les principaux résultats de l’étude

Les territoires éoliens ont des caractéristiques proches des zones rurales. Les communes où sont implantées des éoliennes dans un périmètre de moins de 10 km on en moyenne moins de 1 274  habitants par commune.

 

Par ailleurs, l’évolution du prix de l’immobilier sur ces dernières années en France (hors Paris) est de +33,8% dans les grandes villes, +25,3% dans les villes moyennes et  +18,4% dans les communes rurales. En France, le prix du m2 des maisons varie selon 3 facteurs : le caractère plus ou moins rural de la commune, le niveau de vie de ses habitants et la proximité avec un site touristique. Ainsi, le prix varie d’un secteur à l’autre, allant de 4 971€ du m2 dans les grandes villes, à 2 400€ dans les villes moyennes et à 1 448€ dans les communes rurales.

 

Les parcs éoliens terrestres sont majoritairement implantés des zones peu denses, peu urbanisées et peu touristiques. Les communes de ce type représentent 75% des transactions de maisons en territoire éolien.

 

L’impact de l’éolien sur le marché immobilier est très faible à nuls sur les ventes de maisons entre 2015 et 2020. En effet, les maisons situées à plus de 5km d’une éolienne (91% des transactions observées ne subissent pas d’impact sur le prix, imputable à l’éolien. Les maisons situées à moins de 5km d’une éolienne (9% des transactions observées) subissent une dévaluation moyenne de l’ordre de -1,5% sur le prix de vente, imputable à l’éolien.

L’impact potentiel de l’éolien sur l’immobilier dépend d’une multitude de facteurs, liés à l’environnement du bien, à ses qualités propres. L’impact éolien est vraisemblablement hétérogène sur le territoire. On constate que l’impact dépend de la distance et des co-visibilités et s’atténue à une distance d’environ 5km d’une éolienne.

 

En revanche, l’impact de l’éolien sur le prix d’un bien pourrait être amplifier par 5 facteurs : la situation exceptionnelle ou le caractère « premium » d’un bien de type manoir, château, etc., la perception de l’éolien dans le débat public, le caractère touristique du territoire, la densité du parc éolien sur le territoire, le stade de développement d’un projet éolien.

L’impact de l’éolien sur le prix de l’immobilier est donc comparable à celui d’autres infrastructures telles que des antennes ou relais de télécommunication ou des lignes à haute tension.  L’impact négatif d’un parc éolien sur l’immobilier est amplifié pour des biens proches d’un parc ou dont les prix sont élevés, particulièrement en zones touristiques ou littorales et lorsque la perception publique de l’éolien est dégradée.

 

Ainsi, la sensibilité subjective des riverains est un facteur explicatif majeur de l’impact des infrastructures sur l’immobilier, et pas seulement sur l’éolien. L’étude a mis en évidence que la majorité des riverains de parcs éoliens sont assez indifférents à ces installations.

« L’impact éventuel de l’éolien sur l’immobilier est une question passionnelle où les avis individuels sont fortement polarisés sur la base d’hypothèses au mieux très lacunaires et parfois fantaisistes. »

Pour plus d’information sur l’étude réalisée par l’ADEME, consultez le rapport complet :

Qui est l’ADEME ?

L’ADEME (Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie) participe à la construction des politiques nationales et locales de transition écologique. Pour cela, nous nous appuyons sur nos équipes, présentes sur tout le territoire français, et sur un budget dédié à nos moyens d’intervention. Nos missions, notre organisation et notre fonctionnement sont fixés par le Code de l’environnement.